目前全国楼市正处于深度调整期，2025年5月最新数据透露出两个重点信号：一方面房价整体仍在下行通道，其次部分指标已显现企稳征兆。这种看上去矛盾的态势，恰恰反映出房产市场正处于筑底过程中的复杂阶段。从数据来看，一线城市新房价格环比降低0.2%，虽然这是年内初次转跌，但相比去年动辄1%以上的月跌幅已明显收窄。尤其是上海逆势上涨0.7%的表现，更成为察看市场分化的要紧样本。
一线城市能否率先回暖，重点要看三个特殊优势。第一是人口持续流入带来的刚性需要，尤其是北上广深每年新增就业人口形成的置业需要。第二是资源配置优势，优质教育、医疗资源集中的地区一直具备较强抗跌性，上海5月房价逆势上涨就与此密切有关。第三是政策敏锐度更高，一线城市总是是调控政策最早松绑的地区，对市场预期的引导用途更强。从历史周期看，2008年和2014年两轮调整中，一线城市确实都率先走出低谷，平均领先二三线城市6-8个月。
要判断房价何时止跌企稳，需要从三个维度进行剖析。第一是政策层面，最近各地持续优化限购政策、减少首付比率，部分城市已推行"以旧换新"等革新举措。这类政策组合拳正在逐步显效，5月北京二手房成交量同比增长10.8%就是佐证。但政策传导需要时间，预计三季度末可能迎来更明显的市场反馈。第二是供应求购关系，现在开发商库存重压仍然较大，但一线城市土地提供已趋于理性，伴随"金九银十"传统旺季到来，供需矛盾有望阶段性缓解。最后是市场信心，虽然购房者观望情绪仍浓，但核心地段优质项目的抗跌性已经显现，这将成为市场企稳的要紧支点。
综合来看，预计一线城市房价有望在2025年四季度至2026年一季度达成企稳，全方位回暖则要等到2026年下半年。这个过程中，政策力度、经济复苏进度和居民收入预期将是三大重点变量。对购房者而言，核心城市核心地区的优质资产已进入价值区间，但普通住宅可能还要历程一段时间的价格盘整。市场正在从"全方位普跌"转向"结构分化"，这既是挑战，也是机会。
但也要清醒认识到，本轮调整与以往有本质不同。在"房住不炒"总基调下，市场非常难再现V型反弹。更可能的路径是：一线城市核心地区先止跌，带动周围地区企稳，然后向强二线城市传导。这个过程中，不同城市、不同板块将继续分化。譬如北京海淀、上海浦东等产业集聚区可能较快回暖，而郊区新城仍需较长期消化库存。
